როგორ შევიძინოთ უძრავი ქონება აშშ-ში

ტერმინების განმარტება და სასარგებო ბმულები იხილეთ სტატიის ბოლოში

საკვანძო დროის მონაკვეთები ვიდეოში:

• 0:07 წინასწარ დამტკიცებული სესხი – Pre Approval
• 0:38 სახლის შერჩევა, ინვესტიციის ზრდის პოტენციალის მიხედვით
• 1:44 მოსალოდნელი ხარჯები
• 2:10 აწარმოეთ მოლაპარაკებები
• 3:33 ინსპექტირება, Home Inspection
• 3:06 დაჯამება

უძრავი ქონების შეძენის საშუალებები

უძრავი ქონების შეძენა შეგიძლიათ მრავალი გზით. მათგან ყველაზე პოპულარული და ხშირად განხორციელებადი ტრანზაქცია არის იპოთეკური სესხი(იპოთეკური*) და ნაღდი ფულით ყიდვა, იგივე ქეშის* ტრანზაქცია. ისევე როგორც სესხს, ქეშსაც გააჩნია სახეობები და პირობები. ყველაზე პოპულარული არის სესხის შემდეგი ორი სახეობა:

• ყველაზე პოპულარული იპოთეკური სესხის სახეობა არის Conventional Loan*, რომელიც წარმოადგენს სესხის ყველაზე უბრალო სახეობას, რომელსაც გასცემს კერძო საბანკო ორგანიზაცია და არ არის შემოთავაზებული ან დაცული სახელმწიფოს მიერ.
• FHA სესხი, რომელიც არის სახელმწიფო პროგრამის ნაწილი და ეხმარება დაბალ ან საშუალო შემოსავლის მქონე პირებს/ოჯახებს, შეიძინონ უძრავი ქონება შედარებით მოქნილი პირობებით, როგორც არის დაბალი წინასწარი შენატანი(3.5% მთლიანი ღირებულების) და ა.შ.

ზემოთხსენებული სესხები საჭიროებს ბანკისგან ან მორგიჯ ბროკერისგან* Pre approval* დოკუმენტს, რომელიც ადასტურებს რომ ბანკი ნამდვილად არის მზად გამოგიყონ იპოთეკური სესხი, კონკრეტულ თანხაზე. ეს არის ერთ-ერთი მთავარი საბუთი რაც უნდა გქონდეთ მანამ სანამ სახლები არჩევას გადაწყვეტთ.

სესხი VS ქეში

ისევე როგორც ყველაფერს, ამ ორ უკანასკნელსაც აქვს თავისი პლიუსები და მინუსები. ხაზგასმით იმის თქმა, რომ ერთი მეორეზე უკეთესია, არასწორი და დამაბნებელი იქნება, რადგან უმეტეს შემთხვევაში, მათი სიძლიერე და სისუსტე გამოიხატება ინდივიდუალურ სიტუაციებში. ქვემოთ მოცემულ ცხრილში შეგიძლიათ გაეცნოთ, ქეშითა და სესხით სახლის ყიდვის ზოგად უპირატესობებსა და სისუსტეებს:

უძრავი ქონების შერჩევა

იმისთვის რომ გაიმარტივოთ სახლის შეძენის პროცესი, რომელიც შეიძლება ძალიან გრძელი და დამღლელი იყოს, მიყევით წინასწარ ჩამოყალიბებულ გეგმას. გეგმა უნდა მოიცავდეს შემდეგ ინფორმაციას:

• არეას, ქალაქს თუ რომელშიც აპირებთ უძრავი ქონების შეძენას, რადგან სახლების ფასი რადიკალურად განსხვავდება ქალაქების და დასახლებების მიხედვით. ამაზე ბევრი ფაქტორი ახდენს გავლენას, როგორიც არის საშუალო შემოსავალი ოჯახზე, სკოლის რეიტინგი და ა.შ.
• საცხოვრებლის ტიპი. ეს იქნება კონდომინიუმი*, კერძო სახლი, კოოპერატივი* თუ უბრალოდ მიწა, რომელზეც აიშენებთ თქვენს საოცნებო სახლს.
• ყოველთვიური გადასახადის მაქსიმალური დაოდენობა, აუცილებლად დაიანგარიშეთ ან დააანგარიშებინეთ თქვენს სესხის ბროკერს ყოველთვიური გადასახადი, რომელიც მოიცავს შესასყიდი უძრავი ქონები სრულ ღირებულებას. სრულ თანხაში შედის: პრინციპალი*, ქონების გადასახადები, HOA*, სესხის დაზღვევა, სახლის დაზღვევა და სხვა ნებისმიერი ხარჯი.
• როგორც კი გექნებათ ეს მინიმალური მონახაზი, თქვენც და თქვენს აგენტსაც, ბევრად გაგიმარტივდებათ სახლის ძიებისა და შესყიდვის პროცესი.

მოლაპარაკების წარმოება

გილოცავთ, თქვენ იპოვეთ თქვენი საოცნებო სახლი, რეალტორთან ერთად ის დაათვალიერეთ და ყველაფერი მწყობრშია, გადაწყვიტეთ რომ სწორედ ის უნდა გახდეს თქვენი მომავალი საცხოვრებელი. ახლა დარჩა ერთ-ერთი უმთავრესი ეტაპი, რომელიც გახლავთ შეთავაზები იგივე ოფერის გაგზავნა გამყიდველთან. თქვენ უნდა შეეცადოთ რომ თქვენი შეთავაზება სხვა მრავალ შეთავაზებებს შორის იყოს გამორჩეული და მიმზიდველი. ამის მიღწევა, რა თქმა უნდა, იტყვით რომ მაღალი შეთავაზებული ფასით არის შესაძლებელი, თუმცა შეთავაზებული ფასის გარდა არის სხვა ასპექტები, რომლებიც სახლის გამყიდველზე ახდენს პოზიტიურ გავლენას.

პირველ რიგში, სთხოვეთ თქვენს აგენტს, რომ შეთავაზების მეილს, თან დაურთოს მოკლე აღწერა/ბიოგრაფია ან მოტივაცია მყიდველის შესახებ, შეეცადეთ მოერიდოთ პირადული ინფორმაციის და ფოტოსურათების გაზიარებას. წერილს რიგ შემთხვევებში აქვს გადამწყვეტი მნიშვნელობა, ზოგჯერ ფასზე მეტიც კი, რადგან ბევრი ადამიანი როდესაც სახლს ყიდის, ის არა მარტო უძრავ ქონებას, არამედ მის ემოციებს და გატარებულ ცხოვრებას ან მის ნაწილს ტოვებს. ხშირად გამყიდველებს საკმაოდ დიდი ემოციური მიჯაჭვულება ახასიათებთ უძრავ ქონებასთან და სურთ რომ ის გაყიდონ, მათი გადმოსახედით, საუკეთესო კანდიდატზე. მაგალითად, შეგიძლიათ ისაუბროთ იმაზე თუ რამდენად დიდი შთაბეჭდილება მოახდინა თქვენზე სახლმა და თუ როგორ გაგონებთ ის თქვენს საკუთარ სახლს და ის თუ რამდენად მნიშვნელოვანია თქვენთვის კონკრეტულად იმ უბანში სახლის ყიდვა, რადგან ბავშვების სკოლაში სატარებლად ძალიან ხელსაყრელია.

ასევე, ძლიერი ოფერი, გულისხმობს შესაფერის ფასთან ერთად, ყველა საჭირო დოკუმენტების ერთობლიობას. დარწმუნდით რომ თქვენს აგენტს, ოფერის გაგზავნის დროს აქვს შემდეგი დოკუმენტები:

• წინასწარ დამტკიცებული სესხის დამადასტურებელი დოკუმენტი
• წინასწარ შევსებული გაყიდვის ხელშეკრულება – Sales Contract, რომელშიც იქნება მითითებული ტრანზაქციის ყველა დეტალი: ფასი, პირველი და მეორე დეპოზიტი, ტრანზაქციის თარიღი, მხარეების პირადი ინფორმაცია და ა.შ.
• ბანკის ამონაწერი, რომელშიც ნათლად ჩანს რომ თქვენ გაქვთ ყველა საჭირო თანხა, მათ შორის Down Payment*, ტრანზაქციის წარმატებით და შეუფერხებლად გატარებისთვის.
• და ბოლოს, თქვენი ჯადოსნური შემაჯამებელი წერილი.

ინსპექტირება და შემდგომი პროცესები

თუ თქვენი შეთავაზება მიიღო გამყიდველმა, ეს სულაც არ ნიშნავს დასასრულს. შემდეგ იწყება საშუალოდ 1 კვირიანი პერიოდი, რომელშიც ორივე მხარის ადვოკატებმა უნდა განიხილონ ხელმოწერილი კონტრაქტების სისწორე და გამორიცხონ ნებისმიერი სახის კანონით ბოროტი სარგებლობა. ამ პროცესს Attorney Revew* ჰქვია და მისის დასრულებისთანავე თქვენ ოფიციალურად შედიხართ კონტრაქტში გამყიდველთან. კონტაქტში შესვლის შემდეგ, იწყება ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი ნაბიჯი, რომელსაც სახლის ინსპექტირება ქვია. სახლის კოსმეტიკური, ტექნიკური, ფუნდამენტურ-მექანიკური თუ გარე ინსპექტირება, მოგცემთ დეტალურ ინფორმაციას სახლის მდგომარეობის შესახებ. ასევე ეს იქნება თქვენი უნიკალური საშუალება, გამყიდველს მოელაპარაკოთ ფასის დაკლებაზე, თუ, რა თქმა უნდა, აღმოჩენილი იქნება მნიშვნელოვანი დაზიანებები. ქვემოთ შეგიძლიათ იხილოთ თუ რა ნაბიჯები არის განსახორციელებელი მას შემდეგ რაც გამყიდველთან ოფიციალურად შეხვალთ კონტრაქტში:

1. სახლის ინსპექტირება
2. Appraisal* – იმ შემთხვევაში თუ სახლი სესხით შეიძინეთ.
3. CO სერტიფიქატი, რომელიც შტატის მიხედვით სხვადასხვა რეგულაციის ქვეშ ხვდება.
4. Fire Inspection, ასევე, დამოკიდებულია შტატზე.
5. მეორე დეპოზიტის გადარიცხვა გამყიდველის Escrow* ანგარიშზე.
6. Title* კომპანიასთან შეხვედრა და ქონების გადმოფორმება.

ამ ეტაპზე სულ ეს იყო, სახლის შეძენა და გაყიდვა საკმაოდ დიდი პროცესია და სამწუხაროდ ერთ სტატიაში ყველა დეტალის თუ ნიუანსის თავმოყრა არ წარმოადგენს რეალობას. ჩვენი გუნდი აუცილებლად დაამატებს მეტ ინფორმატიულ ბლოგს მოცემულ თემატიკაზე.

პოპულარული უძრავი ქონების ვებ-საიტები:

https://www.zillow.com

hhttps://www.homes.com

ტერმინების განმარტება

Title – დოკუმენტი, რომელიც ამტკიცებს თქვენს მიერ უძრავი/მოძრავი ქონების ფლობას.

იპოთეკური – “მორგიჯი” ნიშნავს იპოთეკურ სესხს.

ქეში – უძრავი ქონების ტრანზაქციაში, ქეში, ნიშნავს ლიკვიდური, ერთიანი თანხით სახლის შეძენას. ქეშით სახლის შესყიდვისას, უმეტესად მყიდველი საბანკო გადარიცხვით რიცხავს მთლიან ღირებულებას გამყიდველთან ან შუამავალთან.

Conventional Loan – იპოთეკური სესხის ყველაზე სტანდარტული სახეობა, რომელსაც გასცემს კერძო ბანკი და მასზე არ ვრცელდება სახელმწიფო პროგრამა.

FHA Loan – იპოთეკური სესხის ყველაზე სახეობა, რომელიც გაიცემ სახელმწიფო მეთვალყურეობის ქვეშ, იგი დაბალი ან საშუალო შემოსავლის მყიდველს სთავაზობს სახლის შესყიდვის შედარებით მოქნილ პირობებს, როგორიც არის დაბალი პირველადი შესატანი თანხა. იგი შეიძლება შეადგენდეს მთლიანი ღირებულების 3.5%-ს.

Mortgage Broker – “მორგიჯ ბროკერი”, არის ლიცენზირებული აგენტი, რომელიც, ბანკებთან გიშუამდგომლებთ და თქვენს მიერ მიწოდებული შემოსავლების ინფორმაციაზე დაყრდნობით, მოგიძენბით შესაფერის სესხს/პროგრამას და გაგიმზადებთ Pre Approval-ს.

Pre Approval – “ფრი ეფრუვალი” არის წინასწარ დამტკიცებული სესხის დოკუმენტი, რომელიც აუცილებელია, რომ იცოდეთ თუ რა ფასში უნდა ეძებოთ სახლები.

Condominium – “კონდომინიუმი” არის უძრავი ქონების მესაკუთრეობის სახეობა, რომელიც ნიშნავს რომ თქვენ ფლობთ მთლიანი შენობის გარკვეულ ნაწილს, მაგალითად, ბინას კორპუსში.

Cooperative – “კოოპერატივი” ასევე არის მესაკუთრეობის სახეობა, სადაც თქვენი თანხის სანაცვლოდ იღებთ საცხოვრებელ ადგილს, რომლის მესაკუთრეც თქვენ არ ხართ, მაგრამ გაქვთ სრული უფლება რომ იქ იცხოვროთ. ამ უკანასკნელი მიმზიდველობას განაპირობებს, ძირითადად ორი ფაქტორი. პირველი: დაბალი ფასი, მეორე: თანხის სარფიანად დაბანდება. მაგრამ აქვე გაითვალისტინეთ, რომ კოოპერატივის ტიპის საცხოვრებლებს, ძირითადა აქვთ საშუალოზე მაღალი HOA გადასახადი(იხილეთ ქვემოთ).

HOA – Home Owners Association, “ეიჩოეი”, წარმოადგენს, წინასწარ დადგენილ და ყოველწლიურად განახლებად, თვიურ გადასახადს. მასში ძირითადად შედის უძრავი ქონების ექსტერიერის სამუშაოები, სახურევები, სადარბაზოები, დასუფთავება, ლიფტის მომსახურება და ა.შ.

Offer – “ოფერი”, ამ შემთხვევაში, წარმოადგენს გამყიდველთან გაგზავნილ შეთავაზებას, მისი უძრავი ქონების შესყიდვის მიზნით.

Down Payment- “დაუნ ფეიმენთი”, წინასწარი შესატანი. ძირითადად, სტანდარტული იპოთეკის სესხის აღებისას, თქვენ პასუხისმგებელი ხართ მთლიანი ღირებულების 20%-ზე. კონდომინიუმის შემთხვევაში 25%ზე. თუმცა ეს მხოლოდ რეკომენდაციაა და არა აუცილებელი მოთხოვნა.

Attorney Review – “ეთორნი რივიუ”, როდესაც გამყიდველი მიიღებს მყიდველის ოფერს, შემდეგი რამდენიმე დღის განმავლობაში, მყიდველის და გამყიდველის ადვოკატები განიხილავენ კონტრაქტში მოცემული ინფორმაციების სიზუსტეს და ადგენენ პირობებს მათი კლიენტის ინტერესების შესაბამისად.

Appraisal – “ეფრეიზალი”, სახლის სესხით ყიდვის შემთხვევაში, ტრანზაქციის განხორციელებამდე, ბანკის წარმომადგენელი აწარმოებს სახლის ღირებულების შეფასებას. ძირითად შემთხვევაში აგენტებმა წინასწარ იციან დაახლოებით რამდენად შეფასდება ქონება, აქედან გამომდინარე, არარეალურ ოფერებს არ იღებენ. მაგრამ ხშირია, როდესაც გამყიდველები აგზავნიან ოფერებს ზედმეტად მაღალ ფასში, იმ იმედით, რომ გამყიდველი “მოტყუვდება”.

Escrow – “ესქროუ”, არის ნდობით აღჭურუვილი, მესამე პირი ან კომპანია, რომელიც ინახავს მყიდველის მიერ გადახდილ თანხებს, მანამ სანამ სახლის ყიდვის პროცესი წარმატებით არ ჩაივლის, შემდგომ კი ურიცხავს გამყიდველს. ესქროუ სერვისის აუცილებლობა გამომდინარეობს იქიდან, რომ მყიდველმა ნაადრევად არ მიითვისოს გამყიდველი მიერ გადახდილი თანხები/დეპოზიტი.

შეიძინეთ, გაყიდეთ და იქირავეთ უძრავი ქონება ადვილად – Advilad.com-ზე